Tapuya Şerh Koyma Nedir? Hangi Durumlar için Şerh Konulur?

Ev satın alınırken dikkat edilecek hususlardan biride tapudaki şerhlerdir. Şerhler iki taraf içinde uygulanabilir. Özellikle ilerde yaşanacak sorunlardan kaçınmak için alıcılar, ‘düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi’ yapıldıktan sonra tapuya şerh olarak işletirse artık bu şerhten sonra gelecek ipotek veya hacizler kendisini bağlamaz.

Şerh Nedir?

Emlak yatırımcıları ve mülk sahipleri, “Şerh ne demek?” ve “Tapuda şerh ne demek?” sorularını sıkça dile getirir.

Arapça kökenli bir kelime olan, “Ayırma” ve “Açma” anlamları taşıyan şerh, emlak sektörünün yanı sıra pek çok farklı alanda dile getirilen bir kelimedir.

Bir şeyin ayrıntılı olarak açıklanması durumlarında da kullanılabilen bu kelime, günlük hayatta sık kullanılan bir kelime olmamakla birlikte, hukuk alanında sıkça kullanılır.

Tapuya Şerh Koyulabilir mi?

Tapuya şerh koymak, farklı sebeplerden dolayı tapu sahibinin haklarının kısıtlanması için uygulanır.

Tapu sahibi ile alıcılar için uyarı niteliği taşıyan ve tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenen bu kısıtlamalar, tapu işlemleri sırasında mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Bu duruma örnek vermek gerekirse; taşınmaz bir mal satın alındığında satıcıya kalan borç, tapunun şerhler bölümüne eklenebilir.

Bu durumda satışı gerçekleştiren kişi borcunun ödenmesi için yaptırım haklarına sahip olabilir.

Bu süreç içinde tapu sahibi, tapunun belirlenen kullanım haklarından faydalanamaz.

Hangi Durumlarda Tapuya Şerh Koydurulabilir?

Farklı kriterler taşıyan şerh işlemleri ise şu şekilde sıralanabilir:

Şufa (Önalım) Hakkı

Tapuda yer alan şufa şerhi, paylı mülkiyet tapularında gerçekleştirilecek olası bir satışta, diğer paydaşların payın satın alımı konusunda öncelik sahibi olduğunu gösterir.

Bu durum paya yabancı birinin katılmasını engellemek için uygulanır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkının gerçekleştirilebilmesi için noter aracılığıyla tapuya şufa şerhinin konulması gerekir.

Vefa (Geri Alım) Hakkı

Vefa hakkı, gayrimenkulün eski sahibine satış için öncelik taşıyan bir uygulamadır.

Geri alım hakkı sayesinde tapu sahipleri, satışını gerçekleştirdikleri gayrimenkulün sonraki satışında öncelikli alım hakkına sahip olur.

Tapu ve kadastro müdürlüğü veya noter aracılığıyla vefa şerhi düşülen tapulardaki bu şerh hükmünün maksimum geçerlilik süresi 10 yıldır. 

Satış Vaadi

Adından da anlaşılacağı üzere satış vaadi, tapuda yer alan mülkün ileri bir tarihte satılacağını beyan eder. Bu durum, noter aracılığıyla ilgili bölüme şerh edilir.

Aile Konutu Şerhi

Eşlerin tapu üzerinde eşit hak iddia etmesini sağlayan bu şerh, olası bir satış durumunda her iki tarafın da izninin olmasını zorunlu kılar.

Kimler Tapuya Şerh Koyabilir?

Tapuya şerh koyma işlemi; tapu sahibi, alacaklı ve davalı başta olmak üzere hukuksal olarak hak talep edebilen herkes tarafından gerçekleştirilebilir.

Şerh işlemleri, genellikle borçlu ve alacaklı arasındaki durumlarda gerçekleştirilse de tapu hakkında hak sahibi olan taraflar ve aile bireyleri arasında da tapuya şerh koyma işlemi sıkça gerçekleştirilir.

Gerekli evraklarla birlikte yasal mercilere başvurularak ve ilgili ücret ödenerek konulan şerh işlemleri, işlemi gerçekleştiren taraf ve tapu sahibi arasında bağlayıcıdır.

Tapuya eklenen şerh, genellikle 5 yıl geçerlilik süresine sahiptir. Şerh süresi, borç ödemesi ve benzeri gibi kriterlerde borcun tamamen ödenmesiyle de ortadan kalkabilir.

Ancak farklı durumlarda şerhin kaldırılması daha uzun sürebilir ve kaldırma işlemi için hukuki yollara başvurulması gerekebilir. 

Tapuya Şerh Koyma Ücreti 

Tapuya şerh koyma işlemi, ücretli bir işlemdir.

Bu işlem için talep edilecek vergi tutarı, şerh türü gibi farklı kriterlere göre değişiklik gösterebilir.

Tapu sahibi ve emlak sektörü çalışanları tarafından merak edilen 2022 yılı tapuya şerh koyma ücreti, resmi gazetede binde 6,83 olarak belirlenmiştir.

Ancak kira bedeli ve mukavele müddeti gibi kriterler, tapu şerh bedelini belirleyen önemli faktörler arasında yer alır.

Tapu ve kadastroya yapılacak ödemeler, resmi gazetede belirlenen oranlar üzerinden hesaplanarak gerçekleştirilir.

Tapuya Şerh Koymak için İstenen Belgeler Nelerdir?

Emlak sektöründe tapu devri ve satışı gibi işlemlerde uygulanabilen şerhler, gerekli evraklarla birlikte tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurularak uygulanabilir.

Başvuru için gerekli evraklar, şerh türüne göre farklılık göstermekle birlikte başlıca şu şekilde sıralanabilir:

İlgili şerh talebini içeren dilekçe

Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği

Çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı 

Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge

Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

Vefa ve Şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme

Vesikalık fotoğraf

Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi değeri gösteren belediyeden alınmış yazı

Uygulanması talep edilen şerh işlemi için gerekli evraklar bir araya getirilerek tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurulabilir.

Başvuru işlemi eksiksiz bir şekilde gerçekleştirildikten sonra, harç ve vergiler ödenerek şerh koyma işlemi tamamlanabilir.