ÖDENEMEYEN KİRALARIN DURUMU...

Ödenemeyen Kiraların Durumu

Alınan tedbirler sonucu, sosyal izolasyonun desteklenmesi neticesinde iktisadi yaşam çok etkilendi. Bu olumsuz şartlar altında, birçok işletmenin iş yeri kira ödemelerinde sıkıntılar yaşayabileceği tahmin ediliyor. Dolayısıyla, kira sözleşmelerinin akıbetleri hakkında birtakım endişeler ve tartışmalar doğdu...

İŞ YERİ KİRACILARI RAHATLADI

7226 Sayılı Kanunun ilgili geçici maddesiyle, aşağıdaki ŞEKİLDE ÇOK KISA bir düzenleme yapıldı.

"GEÇİCİ MADDE 2-(1) 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz."

Görüldüğü üzere Kanun ile sadece işyeri kiralarına yönelik bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Ancak bu düzenleme, söz konusu kiraların hiç ödenemeyeceği anlamına gelmediği gibi sadece işyeri kiralarini kapsıyor.

Kaldı ki, alınan tedbirler kapsamında İçişleri Bakanlığı'nca kapatılan işyerleri dışında, sosyal izolasyon nedeniyle kendiliğinden kapanan işyerlerinin sayısı da önemsenecek boyutlarda Borçlar Kanunu'nun (BK) 136'nci maddesine göre, "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.

Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirme ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür."

Dolayısıyla, ifa imkânsızlığından söz edilebilmesi için aşağıda yer alan üç koşulun aynı anda mevcut olması gerekir. Buna göre:

a) Borcun ifası imkânsız hale gelmeli,

b) İmkansızlık sözleşme akdedildikten sonra ortaya çıkmalı,

c) Borçlu, borcu imkansiz hale getiren nedenden ve imkânsızlık halinden sorumlu olmamalıdır. Görüldüğü üzere, mevcut durumda BK göre de ifa imkansızlığı doğmuş bulunuyor.

KONUT KİRACILARI BEKLENTİ İÇİNDE

Yaşanmakta olan olağanüstü bu sürecin daha ne kadar süreceği veya yol açacağı tahribatın şiddetini ve kapsamını şimdiden belirlemek çok güç. Ancak, yaratacağı ekonomik tahribatın çok etkili ve uzun süreli olacağı tartışmasız.

Bu durumu, kira borçlusu ve alacaklısı açısından değerlendirdiğimizde, aşağıda sıralanabilecek yeni tartışmalar ve beklentiler gündeme gelebilir.

-- Sadece iş yeri kirası değil, ifa imkansızlığı doğan tüm iş yeri ve mesken kiralarının kapsama alınması,

-- Ödeme imkânsızlığı nedeniyle mesken kira sözleşmelerinin feshinin, iş yeri kira sözleşmelerinin ise 30 Haziran'dan sonra feshinin gündeme gelmesi,

-- Olası sokağa çıkma yasağı halinde kiraların ödenememesi halinde yeni bir düzenleme yapılması,

-- Bazı kiracıların mal sahiplerinden kira indirimi talep etmesi,

-- Sıkıntının devam etmesi halinde devletten kira desteği talebinin gelmesi gibi bir dizi sorun, tartışma ve beklenti bulunuyor.

Şimdilik 30 Nisan'a kadar birçok konuda olduğu gibi, kira borcu için icra takiplerinin de durdurulması söz konusu. İş yeri kirasının ödenememesinin ise, 30 Haziran'a kadar tahliyesinin ve sözleşme feshinin engellenmesi düzenlemesi bulunuyor. Dolayısıyla, yeni bir düzenleme yapılamazsa, 30 Nisan'dan sonra ödenemeyen kiralar için icra tabii ki yapılması önünde bir engel de bulunmuyor.

Sonuç olarak, her şeyden önce sadece iş yeri kiralarının değil, bu süreçte işsiz kalan veya ücretsiz izne çıkarılan çalışanlar bakımından konut kiralarının da düzenlemenin kapsamına alınması gerekirdi.

Ayrıca, düzenleme ile sözleşmelerin fesih ve tahliyesine yasak getirilmiş olup, kira bedellerinin ödenmesi/ ödenememesi konusunda herhangi bir düzenleme söz konusu değil.

Hiç değilse, devlet kararıyla kapatılan işyerleri için acil ve adil bir çözüm getirilmesi uygun olacaktır.