Kira yenileme dönemi yaklaştığında ev sahibinin de kiracının da aklındaki soru aynı: "Ne kadar artış yapılabilir?" Cevap aslında basit, ama birkaç ayrıntı karıştırıldığı için tartışma çıkıyor. Bu yazıda hesabın nasıl yapıldığını ve işin hukuki tarafını sade bir dille anlattık.
Kural tek cümle
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira döneminde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural hem konutlarda hem de dükkan, ofis gibi çatılı işyerlerinde geçerli.
Bu oranı her ay TÜİK açıklıyor. Haberlerde genellikle "kira artış oranı" diye geçiyor. Ekim 2026 için oran %31,49.
Adım adım hesap
- Sözleşmenin başlangıç tarihine bakın. Kontrat 1 Ekim 2025'te başladıysa kira yılı her yıl 1 Ekim'de yenilenir.
- Yenileme ayında açıklanan oranı bulun. Ekimde yenilenen bir sözleşme için ekimin başında açıklanan oran geçerlidir (Ekim 2026 için %31,49).
- Kirayı oranla çarpın. Çıkan rakam yapılabilecek en yüksek artıştır.
Örnek: Aylık kirası 18.500 TL olan bir dairenin sözleşmesi ekimde yenileniyor.
18.500 × 0,3149 = 5.825,65 TL artış
Yeni kira en fazla: 24.325,65 TL
Ev sahibi bundan düşük bir rakam isteyebilir, taraflar başka bir rakamda da anlaşabilir. Bu tutarın üstünde bir rakam ise sözleşmede yazsa bile geçerli olmaz.
Sözleşmede "her yıl %40 artış" yazıyorsa?
Kanundaki sınır, sözleşmedeki maddeden önce gelir. Sözleşmede yazan oran yasal tavanı aşıyorsa, tavanın üzerindeki kısım geçersizdir ve artış yasal oranla sınırlı kalır. Sözleşmede tavandan düşük bir oran yazıyorsa (örneğin "her yıl %20") o düşük oran uygulanır.
Beş yıl dolunca ne değişiyor?
Aynı kiracı beş yıldan uzun süredir oturuyorsa ev sahibi, yeni kiranın bölgedeki emsal kiralara göre belirlenmesini isteyebilir. Buna kira tespit davası denir. Bu durumda mahkeme TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz; evin durumunu ve çevredeki benzer evlerin kiralarını dikkate alarak hakkaniyete uygun bir rakam belirler.
Burada önemli bir süre var. Yeni kiranın, yeni kira yılının başından itibaren geçerli olması için ev sahibinin davayı yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açması ya da bu süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirmesi gerekir.
Anlaşamazsanız önce arabulucu
Eylül 2023'ten beri kira bedeliyle ilgili uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Ev sahibi ve kiracı adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurarak işe başlar. Anlaşma sağlanırsa tutanak imzalanır, sağlanamazsa dava yolu açılır.
Uygulamada işinizi kolaylaştıracak üç öneri
Artışı yazılı yapın. Yeni kira tutarını mesajla da olsa yazılı olarak teyit edin. Kira ödemelerini de mutlaka banka üzerinden, açıklamasına "... ayı kirası" yazarak yapın.
Oranı güvenilir yerden kontrol edin. Sosyal medyada eski aylara ait oranlar uzun süre dolaşıyor. Yenileme ayınızın oranını TÜİK'in açıklamasından ya da güncel haberlerden doğrulayın.
Aidatı ve faturaları kiraya karıştırmayın. Yasal sınır yalnızca kira bedeli için. Site aidatı, yönetim tarafından alınan karara göre ayrıca değişebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenize özel durumlarda bir avukattan destek almanızı öneririz.
Aylık oranları takip etmek için kira artış oranı haberlerimize bakabilirsiniz.
